Problemi podstanara u Srbiji

  • 12.11.2022.

Kirije u Srbiji prethodnih meseci beleže konstantan rast. Na već visoke cene značajno je uticala i kriza u Ukrajini, što je rezultiralo velikim brojem ruskih i ukrajinskih državljana koji su se doselili u Srbiju.

U novonastaloj situaciji priliku za zaradu videli su stanodavci u najvećim srpskim gradovima, pa su odlučili da značajno podignu cene kirija. Prethodnih dana imali smo prilike da čitamo i o slučajevima gde su porodice bukvalno izbacivane iz stanova kako bi se isti izdali, pretežno Rusima, po znatno višim cenama. 

Prema podacima Agencije za privredne registre u proteklih sedam meseci u Srbiji je registrovano osnivanje više od 2.000 ruskih firmi, a u našoj zemlji trenutno boravi više od 17.000 Rusa i Ukrajinaca.

Drastičan skok cena

Gostujući u emisiji “Uranak” na K1 televiziji urednica portala NadjiDom.com Marija Grahovac objašnjava da je rast cena kirija počeo u avgustu i septembru, jer su to meseci kada i inače cene skaču, pre svega zbog studenata, ali i da su dešavanja u Ukrajini značajno uticala na sadašnje stanje.

- U septembru smo mislili da će situacija da se smiri, da neće biti toliki rast, ali kako nam oglasni podaci govore, rast rente se nastavlja. Kada uporedimo januarske i oktobarske rente, vidimo da je razlika drastična. Recimo, stanovi u Beogradu koji su u januaru bili oko 300 evra, sad su od 600 do 700 evra. Stan u Novom Sadu koji se u januaru iznajmljivao za 200 evra, a u oktobru za 335 evra. Skočila je i cena rente dvosobnih stanova. U Beogradu u proseku za 73 odsto.

Izvor: televizija K1, emisija "Uranak"

Grahovac dodaje da se tržište nekretnina ispraznilo jer je došlo dosta Rusa koji moraju odmah da reše krov nad glavom. To je i razlog zašto su oni spremni da plate više kako bi rešili stambeno pitanje. Jednostavno, ne mogu da čekaju.

- Tu je sad i pitanje da li je tržište prosto ostalo bez ponude, da li su ostali samo stanovi koji su skuplji i koji se nisu mogli izdati, pa su oni praktično podigli cenu. Ali definitivno, kada gledamo period koliko je oglas aktivan na portalu NadjiDom.com od trenutka objave možemo da vidimo da se oglasi jako brzo sklanjaju. U januaru bi oglas bio 40 dana na portalu, dok se u oktobru sklanja za četiri do sedam dana.

Grabež za stanove

Da na tržištu nekretnina trenutno vlada pravi “grabež” za stanove mišljenja je i vlasnik agencije “BG posrednik nekretnine” Branko Šajkunić. On ističe da se pojavio veliki broj zainteresovanih zakupaca i da je to kapacitet koji mi u Srbiji trenutno ne možemo da ispratimo.

- U Beogradu se najviše traže stanovi u centru grada ili na nekim drugim popularnim lokacijama. Novi Beograd je jako popularan i ti stanovi su otišli u toj, da kažem, prvoj turi. To su stanovi koji su imali jače cene i čiji tempo izdavanja nije bio brz kao sada. Prvo su nam otišli oni stanovi koji su bili stan na dan. Posle korone ti stanovi su stajali prazni, ljudi su bili u problemu i sad ovi ljudi koji su se pojavili, zakupili su prvo te stanove na dan, pa se taj dan produžio na mesec.

Na pitanje na koliko dugo se stanovi iznajmljuju, Šajkunić kaže.

- Oni prvi koji su došli, oni su zainteresovani da ih ne izbace. Tako da su se oni trudili da stanove zakupe na šest meseci ili godinu dana, čak i da daju kirije za taj vremenski period. Oni su zakupljivali stanove koji sada mogu za 20 do 30 odsto skuplje da se izdaju. To je bilo dosta organizovano i oni imaju ugovore i znaju ljudi da to ne rade kao što je kod nas praksa, bez ugovora i overe kod javnog beležnika.

Neophodan registar

Sagovornici K1 televizije saglasni su da ono što defintivino nedostaje jeste neka vrsta registra ili baze podataka o tome koliko se stanova rentira u Srbiji. U slučaju izdavanja ne postoji zvanična evidencija o cenama i stanovima koji se izdaju, kao što je to slučaj sa prodajom gde Republički geodetski zavoda daje vrlo uredne i redovne podatke. 

Prema podacima popisa stanovništva iz 2011, stoji da se čak 122.530 ljudi izjasnilo da živi u tuđim stanovima i da plaćaju zakup. Još 136.949 osoba je navelo da živi u nekretninama koje pripadaju njihovim rođacima. Prema gruboj proceni iznajmljuje se više od 500.000 nekretnina u Srbiji, a porez plaća samo 1.717 građana koji izdaju nepokretnosti.

- Porez je obavezno da plaća stanodavac. A sama ova brojka govori da velika većina to ne radi. Ne mora to možda ni da bude registar, ali neko mesto gde mogu ti podaci da se sakupe i da to bude način da se situacija malo bolje isprati - poručuje Marija.

Šajkunić objašnjava kako funkcioniše iznajmljivanje stanova strancima. Kako kaže, ako se radi prijava i overa to se mora prijaviti i plaća se porez 20 odsto po ugovoru.

- Strancima prvo morate napraviti i prevesti ugovor koji posle overe mogu odneti u policiju kako bi mogli da prijave svoj boravak u Srbiji. Ukoliko imate izvršnu klauzulu, u slučaju da podstanar ne plaća kiriju, da možete preuzeti taj stan nazad on se mora raditi kao solminizovana izjava. To je zapravo davanje javne snage običnom ugovoru o zakupu. Pošto je u pitanju strani državljanin, javni beležnik se mora uveriti u poznavanje jezika, morate dovesti prevodioca, sudskog tumača i time ćete imati pravno zaštićene obe strane.

Izvor:televizija K1, emisija "Uranak"

Vlasnik agencije “BG posrednik nekretnine” podseća da tu dolazimo i do drugog problema. Postoje stanovi gde su ljudi prijavljeni da žive, a izdaju ih. 

-  To je faktički delatnost. Vlasnik stana kao prijavljen da živi na toj adresi ima poreski kredit koji mu je već 50 odsto spustio cenu poreza na imovinu, tako da i tu država gubi. Mi smo tu situaciju imali kod stanova na dan, međutim prilikom kategorizacije tih stanova oni su morali da ih prijavljuju. Najviše ih je bilo na opštini Stari grad i vlasnici su tad dobili priliku da te stanove prevedu u delatnost, da to više ne budu stanovi koje koristi porodica i koji imaju poreski kredit od 50 odsto popusta na godišnjem nivou. Pa uz to imate obavezu plaćanja svih ostalih taksi. Ali ponavljam. Ti vlasnici od strane države imaju opet olakšicu i umanjenje poreza kad se stanovi izdaju na dan jer se tu razume da oni imaju daleko veći trošak, tako da taj porez koji se daje državi može biti umanjen još 50 odsto.

Siva zona ili ne

Na pitanje da li je iznajmljivanje nekretnina siva zona u Srbiji, Šajkunić kaže:

- Može se vrlo lako desiti da će ova situacija naterati ljude da rade ugovore o zakupu. Čvrsti ugovori koji će njih da štite i njihov interes. Jer izbacivanje nekog iz stana zato što je došao bolji zakupac nije rešenje. Ti Rusi koji dolaze nemaju baš ideju da uzmu stan u Mirijevu sa nekom trećom kategorijom nameštaja za cenu od 1.000 evra. Oni ljudi jesu u problemu, žele sebi da obezbede smeštaj, ali isto tako neće pristajati baš na sve. 

On dodaje da je u Srbiju naviše došao srednji i malo viši sloj građana Rusije koji su mogli da skupe novac i napuste zemlju. 

- Prema njihovim rečima najveći broj je došao kako bi izbegli mobilizaciju. Jedan deo njih je u startu prebačen zbog posla i mogli su ovde da se dislociraju i da zakupe stanove. E, sad, ova druga ekipa, tu je pitanje koliko novca imaju kod sebe. Neki dolaze bez ideje šta bi mogli da rade. I zakupodavci moraju da budu svesni da ti ljudi imaju vizu na mesec dana. Oni su se već organizovali da izlaze u Bosnu i Hercegovinu i vraćaju se nazad, kako bi produžili vizu, tako da je sve to jako klimavo.

Malo reda u situaciju za iznajmljivanjem nekretnina mogle bi da unesu izmene Zakona o ličnoj karti koji je ove godine stupio na snagu, pojašnjava Grahovac.

- Sa novim izmenama vi ste u obavezi da prijavite promenu mesta prebivališta. Znači, ne možete više da ne prijavljujete trenutno prebivalište. I to je nešto što bi moglo da promeni situaciju, jer bi MUP imao informaciju gde ko živi, ali i čiji je stan zaista. Al to opet znači uvezivanje podataka iz MUP-a sa podacima iz Poreske uprave. Tu je potrebna sinhronizacija informacija da bi se tačno znalo da li je stanodavac u stanu ili je nekome izdao i da li ima obavezu plaćanja poreza.

Koja su prava podstanara u Srbiji

Na pitanje koja su i kakva prava podstanara u Srbiji posebno onih koji danas doživljavaju da im preko noći podignu duplo kiriju ili im jednostavno kažu „zbogom“, Šajkunić odgovara:

- To zavisi isključivo od ugovora koji ste napravili. Neretko vi imate i situaciju u kojoj stanar neće da se vezuje ugovorom ali onda morate računati s tim da ste zakupodavcu ostavili odrešene ruke. Ne možete zabraniti niti proglasiti nelegalnim to da vam neko po isteku ugvorora poveća kiriju tri puta kao što zakupodavac ima pravo, ako nemate ugovor, sutra da vam traži da izađete. Nemate, ugovor, niste ni zaštićeni - rezimira Šajkunić konstatujući da u srži problema leži to što se izdavanju nekretnina ne prilazi kao poslu:

On podseća da se u začaranom krugu nezadovoljnika vrlo često nalaze i rentijer i zakupodavac.

- Dešava se da stanari ostave ogromne račune iza sebe, da pobegnu i ne plate kiriju isto kao što se i zakupodavci ponašaju nekorektno. Dakle, ako bi se sve radilo kroz institucije, prijave i ugovore, uveo bi se red na tržište - poručuje Šajkunić pozivajući baš kao i Marija Grahovac obe strane da koriste usluge stručnih lica, posrednika u prometu nekretninama, advokata...

Naprosto, agencija ima procenitelje i posrednike, profesionalce. Zašto je to važno?

- Pojavljuju se sve češće ljudi koji izdaju stanove koji nisu njihovi. Kada naši agenti zatraže papire, izbace ih napolje. Agencija ne sme da radi sa „nevlasnikom“ niti mi ulazimo u takve poslove a u privatnim aranžmanima, ljudi vrlo često dokumenta i ne traže. A to znači da će lako biti prevareni - objašnjava Šajkunić a nadovezuje Grahovac:

 - Kada bi u Srbiji na primer postojala obaveza overe svakog tog ugovora kod notara, mi bi već mogli imati valjanu bazu podataka o tome ko po kojoj ceni i kome izdaje. Nas sada na primer ljudi zovu da se konsultuju da li su cene zaista tako visoke i za koliko da izdaju. Mi uvek savetujemo da se to radi preko agencija jer tu mogu naći stručnjake koji će najbolje proceniti po kojoj ceni izdati nekretninu kako ne biste gubili vreme i plaćali komunalije čekajući da pronađete novog zakupca.

Izvor:televizija K1, emisija "Uranak"

Novi Beograd najpoželjniji

Na pitanje voditeljke o najpoželjnijem kraju u Beogradu, Šajkunić bez razmišljanja odgovara da je to Novi Beograd odnosno naselja tipa „Belvil“ i „A blok“.

Koliko košta stan od 60 kvadrata u ovim naseljima, čini se krajnje naivno pitanje u ovom trenutku jer je odgovor prilično „rastegljiv“.

Naime, prema Šajkunićevim rečima, stan od 45 kvadarata se u Belvilu trenutno izdaje za oko 800 evra.

- To je luksuzno opremljen stan. Zakup stana od 60 kvadarata je od 1.200 ili 1.500 evra ali postoji i velika ponuda stanova preko 1.500 evra koju je mnogo teže izdati. Trenutno se u Beogradu na vodi stanovi izdaju od 800 evra pa nagore ali treba imati u vidu da kada neko izdaje za 3.500 ili 4.000 evra, pitanje je koliko će stanar ostati, jer to su uglavnom menadžeri u stranim komapnijama, koji su tu po par meseci - poručuje Šajkunić.

Urednica portala NadjiDom.com na samom kraju razbija i predrasudu da je stanarima u Beogradu najbitnija „lokacija i samo lokacija“.

Izvor:televizija K1, emisija "Uranak" 

- Rentijeri su danas zahtevniji nego ranije i nije im svejedno šta iznajmljuju. Bitna im je i opremljenost i komfor svake vrste. Zato danas i sami zakupodavci mnogo bolje sređuju prostor koji se izdaje.

 

Izvor: NadjiDom.com

Srbija

REBEC 2022

  Kako smo već i navikli, REBEC (Real Estate Belgrade Ehxibition & Conference) svake godine okuplja sve relevantne profesionalce iz oblasti razvoja nekretnina. Kako portal...

Top