Kako zaštiti podstanare u Srbiji?

  • 23.12.2022.


Poslednjih meseci stanarina u Srbiji drastično je skočila. Taj trend najviše se osetio kada je u pitanju izdavanje stanova u Beogradu, ali i izdavanje stanova u Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu. Kao glavni krivci za nagli skok cena stanova za iznajmljivanje navode se Rusi u Ukrajinci koji su došli u Srbiju nakon krize u Ukrajini. Zbog drastičnih promena na tržištu mnogi zakupci primorani su da se isele iz stanova koje su godinama iznajmljivali. U problemu su i studenti jer zbog divljavnja cena kirije nemaju dovoljno novca da iznajme stanove, pa neki od njih odustaju od studiranja.

Među onima koji je morao da napusti stan u kom je dve godine živeo sa devojkom je i Ivan P. iz Novog Sada. On je stan na Grbavici od 42 kvadrata plaćao 300 evra, da bi mu u oktobru vlasnik stana saopštio da je nova cena 600 evra.

- To je za nas bilo neprihvatljivo. Nismo imali potpisan ugovor o zakupu. Sve je bilo na usmenom dogovoru, kao i prethodna dva stana koja smo iznajmljivali. Dobili smo rok da se do kraja oktobra iselimo ako nam nova cena ne odgovara. S obzirom na inflaciju i to da je osim stanarine poskupelo i sve ostalo, računi i namirnice, odlučili smo da napustimo stan.

Ivan sa devojkom trenutno živi u porodičnoj kući njegovih roditelja u Futogu.

-  Gledali smo neke stanove, ali u tako kratkom roku nismo uspeli da pronađemo ništa primamljivo, a nismo hteli da dajemo basnoslovne sume za stan koji nam ne odgovara. Cene su podivljale. Za stanove od 35 kvadrata na periferiji grada traže po 400 evra. Ostajemo do daljnjeg ovde u nadi da će se situacija na tržištu uskoro smiriti, jer ovo trenutno nije normalno.

Alarm državi da uredi tržište rente

A da je situacija na tržištu nekretnina već dugo problematična mišljenja je i Jovana Timotijević iz kolektiva “Ministarstvo prostora”. Ona u razgovoru za portal NadjiDom.com kaže da je skok cena, iako poslednjih meseci vrtoglav, konstantan već nekoliko godina. Timotijević kao ključni uzrok vidi nedostatak adekvatnih alternativa stanovima na tržištu.

- Nakon masovne privatizacije stambenog fonda u društvenoj svojini devedesetih godina, u Srbiji je (prema popisu iz 2011.godine) čak preko 95% stanova u privatnoj svojini, a nešto ispod 1% u javnoj svojini. To znači da postoji izuzetno sužen manevarski prostor da se svima koji ne mogu da samostalno obezbede stan na tržištu (bilo kroz kupovinu, bilo kroz zakup) obezbedi adekvatan stambeni prostor. Država stoga mora da radikalnije promeni politike i mere u ovoj oblasti. Neke od njih su kratkoročne - poput regulacije zakupnine - i daju brže efekte, ne zahtevaju značajna sredstva, ali i ne pokrivaju sve grupe stanovništva, dok su neke druge dugoročnije, zahtevaju veća ulaganja, ali obezbeđuju održivost društveno odgovornom odnosu prema stanovanju. Stoga bez dugoročnog kreiranja alternativa tržištu, dakle povećanja stambenog fonda u javnoj svojini, ali i podrške razvijanju neproftnog zadružnog stanovanja u Srbiji, neće moći na duže staze da se obezbedi priuštivost za veći broj stanovnika. Uvećanje javnog stambenog fonda ne mora samo da se ostvaruje kroz izgradnju, već i kroz različite oblike aktiviranja privatnog stambenog fonda za priuštivo stanovanje. Recimo, u Tirani već tri godine postoji zakon koji sve privatne investitore obavezuje da, ukoliko grade preko 2.000 kvadratnih metara stambenog prostora, moraju da 3% površine odvoje za javni fond socijalnih stanova (ili kroz kvadrate ili kroz novac u vrednosti tih kvadrata). U Barseloni su lokalne samouprave davale u zakup, bez nadoknade ili uz nadoknadu daleko ispod tržišne, zemljište stambenim zadrugama koje se obavezuju da će graditi neprofitne, priuštive stanove. 

Timotijević ističe da pre nego što se ova akutna situacija dogodila, javne politike u Srbiji su poslednjih decenija išle u korak sa trendom pretvaranja stana u robu, a sada, kako kaže, i u luskuznu robu. Pritom zanemarivši da baš svi zaslužuju da im se obezbedi pristup adekvatnom, sigurnom i priuštivom stanu.

- Dodatno otežavajuća situacija jeste i to što, osim što je tržište postalo dominantni regulator cene stanovanja, ono je istovremeno postalo i tržište investicija i tržište stambenog prostora. To znači da se na tržištu takmiče i oni koji traže sebi dom i oni koji žele da ulažu svoj kapital. Šta mislite, ko je na tom tržištu jači? Dakle umesto ulaganja u neku proizvodnju, investitori ulažu u nekretnine računajući na to da će njihove cene rasti, a oni profitirati od te razlike. To strukturno utiče na stalni porast cena, koji nije nužno u vezi sa cenom rasta zarada.

Urednica portala NadjiDom.com Marija Grahovac kaže da situacija sa naglim skokom rente u oktobru i novembru treba da bude alarm državi da tržište rente u Srbiji mora bolje da se uredi i to počev od plaćanja poreza.

- Iako deluje da je rešenje jednostvano,uopšte nije, jer je potrebno uspostaviti adekvatan sistem kontrole prijave i plaćanja poreza na prihod od izdavanja nekretnina, uvezati nekoliko sistema podataka koje prikupljaju različite institucije, urediti i određenu kaznenu politiku. Sve to opet treba uraditi tako da se još više ne podstakne sivo tržište rente. Sa druge strane, kontrola samog tržišta kroz ograničavanje cena je vrlo nezahvalna jer može produbiti jaz koji već imamo između ponude i potržanje, destimulisati izgradnju stanova za izdavanje, održavanje tih stanova može biti sve lošije, a takođe to dodatno može podstaći sivo tržište. Stambeni dodatak može biti interesantno rešenje, jer naš narod voli da mu se nešto daje, ali važan preduslov tome jeste uredno plaćanje poreza. Takođe i poreske olakšice, ali i penali, mogu biti jedan od načina da se obuzda samovolja stanodavaca.

Komentarišući činjenicu da zbog drastičnog skoka cena rente studenti odustaju od daljeg školovanja, samohranim majkama preti izbacivanje iz stanova, dok ljudi sa manjim primanjima razmišljaju o tome kako će platiti kiriju i kakve to sve posledice može imati na društvo, Timotijević podseća na to da u analizi koja prethodi nacrtu Nacionalne stambene strategije (koja još od 2019. godine čeka na svoje usvajanje), Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture navodi podatak iz 2017. godini koji ukazuje na alarmantno stanje nepriuštivosti. 

Naime, prema podacima tu objavljenim preko 80% stanovništva Srbije ne može da priušti samostalno kupovinu ili zakup stana na tržištu. EUROSTAT takođe navodi u podacima iz 2022. godine da oko polovine stanovnika troši više od 40% svojih prihoda na stambene troškove, a pri tome su ubedljivo najugroženiji u tom smislu podstanari, kao i oni koji spadaju u donjih 40% stanovnika prema prihodima.

- Posledice su svakako, pored ovih koje ste i sami naveli, to da stanovi postaju prenaseljeni, jer u njima po nekoliko generacija živi ili prosto ljudi ne mogu da priušte dovoljan broj kvadrata za veličinu njihovog domaćinstva. Stanovi postaju neuslovni, jer prihodi domaćinstva ne mogu da pokriju sve stambene troškove, tako ni održavanje i unapređenje stambenog prostora. Brojne porodice ostaju bez krova nad glavom, a to znači da je ugroženo i ostvarivanje svih drugih prava.

Uprkos trenutnim okolnostima, stručnjaci predviđaju da se građanima kirije više neće povećavati i da će se cene korigovati.

Marija Grahovac kaže da potražnja za stanovima u većim gradovima poput Beograda i Novog Sada od strane Rusa polako jenjava.

- Normalizacija cene rente može se očekivati u 2024. godini, pa čak i ako bude novih sličnih ciklusa priliva izbeglica iz sukobom obuhvaćenih zemalja. Jednostavno, izbeglice miran život i povoljniji krov nad glavom mogu naći i u manjim mestima, a ne samo u velikim gradovima. Upravo zbog toga imamo čak i sve češću kupovinu kuća u manjim mestima jer time dugoročnije rešavaju stambeno pitanje - kaže Marija Grahovac.

Zakoni i ugovor

U Srbiji veliki broj podstanara deli sudbinu našeg sagovornika sa početka teksta i nema potpisan ugovor o zakupu zbog čega su često prepušteni na milost i nemilost vlasnika nekretnina. 

Prava podstanara su regulisana Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i Zakonom o obligacionim odnosima. Prema Zakonu o obligacionim odnosima otkazni rok je osam dana, dok je po Zakonu o stanovanju taj rok 90 dana.

Ovim zakonima su regulisane i opšte i posebne odredbe ugovora o zakupu koji bi stanodavac i stanar trebalo da sklope prilikom iznajmljivanja.

Ugovorom su zaštićenije obe strane. Stanodavac se na taj način štiti od podstanara neplatiša, a podstanari nisu prepušteni samovolji vlasnika stanova. 

Ugovor sadrži mesto i datum zaključenja, podatke o ugovornim stranama, podatke o samom stanu koji je predmet zakupa, vreme trajanja zakupa, iznos, način i rokove plaćanja, kao i druge elemente.

Ugovorom se određuje i ko će biti odgovoran za popravku u stanu dok traje najam. Stanodavac i zakupac prilikom sklapanja ugovora dogovaraju visinu depozita koji se plaća uz prvu kiriju. Kada dođe do raskida ugovora, depozit se vraća stanaru. Ukoliko poslednji račun nije plaćen, taj novac može da pokrije te troškove. Sa druge strane, ako je u stanu došlo do oštećenja i nije vraćen u prvobitno stanje, stanodavac ima pravo da zadrži depozit.

Dodatnu snagu ugovoru daje overavanje ili solemnizacija kod javnog beležnika. Kada je ugovor overen kod notara to znači da su obe strane upoznate sa svim pravima i obavezama iz ugovora i Zakona o obligacionim odnosima. Ugovor o zakupu nekretnine se smatra validnim i ako nije overen kod notara, ali u tom slučaju, mora da postoje dva svedoka.

Urednica portala NadjiDom.com Marija Grahovac smatra da je ugovor ipak samo deo rešenja.

- Ono što bi podstanari najviše voleli da čuju jeste da postoji način da u potpunosti budu zaštićeni od nerazumnog povećanja cena kao i izbacivanja stana. Međutim, u ovom trenutku u Srbiji tako nešto moguće je delimično rešiti ugovorom. Ali ipak je mnogo pametnije imati ugovor gde će se bliže urediti sva prava i obaveze zakupca i zakupodavca. Na taj način će obe strane imati bar neku zaštitu od samovolje stanodavca sa jedne strane i neodgovornosti podstanara sa druge strane. 

Kontrolisana stanarina

U želji da se dođe do rešenje novonastale situacije nedavno je objavljen predlog uspostavljanja kontrolisane zakupnine nekretnina i maksimalnog iznosa zakupa. Tim predlogom predviđa se obavezni pisani ugovor o zakupu overen kod notara kojim se uvodi pravna sigurnost za zakupce i zakupodavce, kao i da građani koji jedan stan daju u zakup, u skladu sa kontrolisanom zakupninom, budu oslobođeni od poreza na prihod koji ostvaruju na ovaj način.

Ovim predlogom bi jedan kvadratni metar zakupa bio 1 posto prosečne neto plate. Na cenu zakupa bi pored vrednosti kvadrature stana uticala i lokacija stana, zatim stanje stana, kao i stepen energetske efikasnosti stana. Nekretnine koje nisu starije od 7 godina su izuzete iz ograničavanja maksimalne stanarine.

Ukoliko bi se stan izdavao u skladu sa ovim predlogom, stanodavac bi bio oslobođen od plaćanja poreza na prihod ali samo za jedan stan u svom vlasništvu. Svaki ugovor bi morao da se overi kod notara po ceni koja je manja od 3.000 dinara a troškove bi plaćali podjednako stanar i stanodavac.

Urednica portala NadjiDom.com Marija Grahovac kaže da uvođenje kontrolisane stanarine može biti privremeno rešenje, dok se bolje ne uredi samo tržište rente u Srbiji i ne uspostave adekvatni mehanizmi zaštite svih učesnika.  

- Ali to mora biti izuzetno oprezno sprovedeno i za početak bez prevelikih ograničenja. Direktno kontrolisana stanarina povlači sa sobom niz drugih potrebnih promena koje tek u praksi možemo pravilno da sagledamo i zato je uvođenje ovakve mere jako osetljivo pitanje, jer mora da podmiri opravdane interese svih strana, stanodavca da ima adekvatan prihod od izdavanja, podstanara da plaća razumnu cenu u skladu sa mogućnostima i konačno same države, i tu ne mislim samo na porez, već na dugoročniji interes školovanja i zadržavanja svojih građana u zemlji.

Dok se čeka na odgovor države, Jovana Timotijević iz kolektiva “Ministarstvo prostora” ističe da ovi predlozi dolaze u trenutku akutne situacije sa drastičnim rastom cena zakupa i da, po njenom mišljenju sadrže nekoliko važnih pretpostavki. 

- Prvo, cena stana se vezuje za cenu prosečne zarade, što znači da se i njena promena dešava tek onda kada se povećavaju i zarade (a ne, recimo, zbog toga što je povećan broj investicija na tržištu ili se dogodila inflacija). Drugo, u cenu zakupnine se uvode faktori stanja stambenog prostora, energetske efikasnosti i lokacije, što čak i stimuliše stanodavce da stambeni prostor koji iznajmljuju kontinualno unapređuju. Deo mere koji se odnosi na obavezu ugovaranja vidim kao važan aspekt zakonskog predloga, zbog svega što sam prethodno navela, a odnosi se na posledice neregulisanog zakupa. Konačno, deo koji se odnosi na oslobađanje poreza na prihod od iznajmljivanja za one koji imaju jednu nekreteninu i izdaju je po kontrolisanoj zakupnini, vidim kao gest prepoznavanja situacije u kojoj neki stanodavci izdavanje koriste kako bi dopunili svoj osnovni prihod koji bi inače bio nedovoljan za dostojanstven život. 

Kako to rade u inostranstvu?

U Berlinu Vlada određuje kiriju

Trenutni opšti trend stambene politike u Evropi neoliberalizacija, što znači manje učešće države u tržištu nekretnina i manju podršku vlade za izgradnju stanova. Međutim, privatna tržišta iznajmljivanja još uvek su regulisana u mnogim evropskim zemljama. 

Tako su, recimo, pre dve godine vlasti u Berlinu pokušale da zaustave rast cena najma izazvanog velikom potražnjom za stanovima uveđenjem zakona prema kojem vlasnik od zakupca ne može da traži kiriju veću od one koju je odredila Vlada. 

Ovaj zakon se odnosi na nameštene stanove i stanove koji se posebno iznajmljuju za kratkoročni najam.

Maksimalno dozvoljeni trošak zakupnine se obračunava u zavisnosti od godine izgradnje objekta, raspoloživosti kuhinje i lifta, kvaliteta građevinskog materijala i drugih parametara.

Tako na primer, iznajmljivanje kvadratnog metra u kući izgrađenoj 2003-2013 godine sa centralnim grejanjem i kupatilom ne može biti veća od 9,8 evra. 

Zapravo, u nemačkoj prestonici je gotovo nemoguće pronaći stan od 50 kvadratnih metara za 490 evra mesečno.

Engleska ograničava iznos depozita

U Engleskoj od 1. juna 2019. postoji zakon koji zabranjuje agencijama da uzimaju proviziju od stanara, a njihove usluge plaća samo stanodavac. 

Dakle, u Londonu nije potrebno direktno tražiti vlasnike nekretnina da biste uštedeli na najmu. Međutim, ovaj zakon se ne primenjuje na druge delove Ujedinjenog kraljevstva.

Takođe, Vlada ograničava iznos depozita koji stanar plaća agenciji prilikom useljenja. On je jednak zakupnini od pet do šest nedelja, u zavisnosti od cene nekretnine. 

Ali, ako pregovarate direktno sa stanodavcem, depozit može biti umanjen na dve do tri nedelje plaćanja.

Grčka na strani zakupaca

Grčka vlada studentima, izbeglicama i siromašnima pruža povećanu zaštitu. 

Tako je tokom pandemije koronavirusa vlada oslobodila studente 40% stanarine, nadoknadivši samo 20% izgubljene vrednosti vlasnicima. Bio je to šok za strane vlasnike nekretnina, koji su kupovali stanove da bi ostvarili prihod.

Grčka takođe predviđa pravo zakupaca da jednostrano produže ugovor po istoj ceni na još dve godine ako je prethodni ugovor bio na godinu dana. 

Tako da je moguće da cena na koju su se stanari dogovorili prilikom useljenja neće rasti još pet godina.

Sagovornica portala NadjiDom.com Jovana Timotijević kaže da je korišćenje primera iz drugih konteksta često mač sa dve oštrice. 

- Sa jedne strane, uvek je dobro da znamo da postoje prakse primene određene mere ili politike i da učimo iz njih. Sa druge, međutim, mislim da je uvek važno da sagledamo konkretne strukturne ekonomske i političke okolnosti koje oblikuju naše društvo i da zajedno mislimo o tome koji su to mehanizmi koji najadekvatnije odgovaraju na takav kontekst. Stoga mi se čini da bi poželjno bilo otvoriti u Srbiji jedan širi, inkulizvan, razgovor o tome šta su sve problemi u oblasti stanovanja, a onda i kako ih postepeno i dugoročno možemo smanjivati i rešavati. Postoje brojni mehanizmi kao opcije, ali je potrebno za njih imati i odgovarajuće političke vrednosti, a onda i institucionalnu infrastrukturu i regulatorni okvir koji pomaže da se oni sprovedu.

(Izvor: NadjiDom)

Srbija

REBEC 2022

  Kako smo već i navikli, REBEC (Real Estate Belgrade Ehxibition & Conference) svake godine okuplja sve relevantne profesionalce iz oblasti razvoja nekretnina. Kako portal...

Top