Trend rasta cena nekretnina ne jenjava, a stručnjaci smatraju da će se on nastaviti i u 2022. godini. Najveća briga kupaca danas zato i jeste da li će, kako vreme odmiče, moći sebi da priušte krov nad glavom. Isto pitanje muči i same agencije za nekretnine koje sve više izražavaju zabrinutost zbog dispariteta tržišnih cena stanova i prihoda građana.

Odnos cena nekretnina i zarada jedan je od često korišćenih indikatora koji ukazuje na rizik postojanja  cenovnog „balona“ na tržištu nekretnina. Ovaj indeks praktično daje uvid koliko godina rada nam je potrebno za kupovinu stana. Vrednosti ovog pokazatelja uglavnom variraju u zavisnosti od izbora površine stambenog prostora koji se posmatra. Portal Numbeo (numbeo.com), jedna od najvećih baza za praćenje troškova života u svetu, između ostalog obračunava pomenuti racio kao odnos prosečne cene stana od 90 kvadratnih metara i prosečne zarade. Iako, znamo da su u Srbiji najtraženiji stanovi od 50 do 60 kvadrata, zbog uporedivosti sa zemljama u regionu i svetu u daljoj analizi i mi ćemo da posmatramo odnos prosečne cene novoizgrađenog stana od 90 kvadrata i prosečne godišnje zarade u proteklih pet godina.

 Obračun na osnovu dostupnih podataka RZS

Imajući u vidu da od 2018. god Srbija beleži pad broja godina rada potrebnih za kupovinu novog stana, možemo zaključiti da je porast cena nekretnina pratio i rast zarada. Izraženija oscilacija odnosa cene i zarada u Beogradu je očekivana obzirom na veliki obim tržita nekretnina i tržišta rada u ovom gradu. Upravo zato u 2020. godini imamo nagli pad broja godina potrebnih za otplatu stana što je posledica opšte neizvesnosti oko pandemije virusa Covid 19, ali već u 2021. godini ubrzan rast cena je taj broj godina povećao.

U gradovima poput Novog Sada, Kragujevca i Niša građani brže nego u glavnom gradu mogu da otplate svoj novi stan. Činjenica da u ovim gradovima zaposleni manje godina moraju da rade za stan, kao i očigledan opadajući trend, ukazuju na mnogo lakše rešavanje stambenog pitanja.

Iako ovakvi trendovi lepo zvuče, ipak jasniju predstavu imamo ako uporedimo da li je 19.5 godina rada u ovom trenutku mnogo za otplatu stana u Beogradu. Zato smo posmatrali naš glavni grad u odnosu sa prestonicama u regionu, ali i sa većim gradovima sveta.

      Izrada na osnovu podataka na portalu numbeo.com za prvo polugodište 2021. godine

Kao što se jasno vidi, Beograd u regionu prednjači, a situacija nije sjajna ni u odnosu na veće svetske metropole. Pogotovo ako uzmemo i obzir i izveštaj „Globalni indeks balona na tržištu nekretnina“  UBS banke („UBS Global Real Estate Bubble Index“) iz oktobra 2021. godine koja gradove poput Hong Konga, Singapura, Pariza i Londona ocenila kao visoko rizične.

Do sada smo zbog uporedivosti podataka uzimali u obzir celu prosečnu zaradu, ali stvarnost je drugačija imajući u vidu druge troškove života. Kada umanjimo prosečnu zaradu za minimalnu potrošačku korpu u Srbiju u prvom polugodištu 2021.  godine (prema podacima Ministrastva trgovine, turizma i telekomunikacija) i stavimo u odnos sa prosečnom cenom novoizgrađenog stana od 60 kvadrata kao najtraženijim u našoj zemlji, možemo dobiti relaniju sliku koliko je u ovom trenutku građanima u Srbiji potrebno da reše stambeno pitanje.

Obračun na osnovu dostupnih podataka RZS i Ministarstva trgovine, turizma i telekomunikacija

Vrednosti ovako korigovanog indeksa pokazuju da je zaposlenima u Srbiji potreban skoro ceo radni vek kako bi sa prosečnom zaradom kupili novoizgrađen stan od 60 kvadrata. Kada gledamo pojedinačno po gradovima, ništa srećnija situacija nije ni u Beogradu, dok je u manjim gradovima ipak potrebno nešto malo više od polovine radnog veka.

Visoke cene nekretnina u odnosu na prosečne prihode građana, navode nas na zaključak da precenjenost na domaćem tržištu nekretnina postoji. Međutim, to ne znači da je tržište pred "pucanjem" zato što je cena odraz realnog odnosa ponude i potražnje. Nedovoljna ponuda najtraženijih stanova podiže cenu kvadrata, što privlači domaće i strane investitore. Zato će i narednu godinu obeležiti dalji rast cena, ali će on sigurno biti sporiji zbog sve manjeg jaza između ponude nekretnina i potražnje za istim. Treba biti oprezan jer svako slabljenje investicione potražnje povećava rizik od korekcije cena u želji da se veštački održi visok nivo investiranja. Treba imati na umu da sve što nije u skladu sa zakonom ponude i potražnje vodi ka urušavanju tržišta. Iskusni agenti za nekretnine su itekako svesni ovakvih rizika, pa otuda i njihova zabrinutost.

(Izvor: nadjidom.com)