Decenijama smo, sa ove strane ideološkog zida, željno gledali prema Zapadu. A jedna od osnovnih stvari na kojima smo im zavideli bilaje mogućnost da skoro sve najvažnije u životu dobiju na kredit: višegodišnji, pouzdan, bankarski. U meduvremenu je pao Berlinski zid, nestale su ideološke i civilizacijske razlike izmedu nas i njih, a ovakvi krediti su postali deo naše svakodnevice. Medutim, ne lezi vraže, ovi naizgled tako privlačni krediti imaju i svoje drugo lice, drugu stranu medalje. O realnim i mogućim problemima, a u vezi sa bankarskim kreditima pisaćemo, ne samo u ovom broju.

Zato pažljivo pročitajte ovaj tekst, pamet u glavu, dobro promislite pre nego što se odlučite da li i kakav kredit da uzmete. Bez kredita se, znamo, ne može, ali nije loše znati i ono što piše izmedu redova mnogostranih bankarskih ugovora, a ne posle se češati i gde nas ne svrbi. Možda stvari i nisu tako crne kao što se to čini (bar u ovom tekstu), ali nije na odmet čuti možda i neku prejaku reč kada su ovakve stvari i ovoliki rizici u pitanju.

Ako uzmeš, kajaćeš se; Ako ne uzmeš, kajaćeš se

Finansijske krugove Evrope, ali i obične Evropljane, ovih nedelja zaokuplja samo jedno pitanje: kako štedeti  u 2011. s finansijama države, kompanije i u porodičnom budžetu? Nemačka vlada upravo priprema mere da se na nivou države smanje troškovi bar za 15 odsto, a kada Nemci krenu da tako štede, onda je jasno da je još jedna teška godina pred nama...

U Srbiji se slični problemi nedostatka para već tradicionalno rešavaju - (često nerezonskim) uzimanjem kredita. Još uvek aktuelni pad vrednosti evra u odnosu na ostale valute i pad vrednosti dinara doneo je promene u oblasti kreditiranja: monetarne vlasti Srbije smanjile su kamate, ali stidljivo, pa poneki savet oko uzimanja kredita - naročito stambenih - nije na odmet.

Home sweet home ili vodič kroz bankarske tajne

Doneti životnu odluku o kupovini stana putem kredita nije lako, pa je zato pre takve odluke potrebno dobro odmeriti svoju kreditnu sposobnost. Treba svoja ukupna mesečna i realna primanja podeliti na pola, a onda taj iznos pomnožiti sa 240 meseci (20 godina, koliko je realno da vam banka odobri). Tako ćete dobiti iznos (u koji ne ulazi kamata na kredit) za koji ćete moći da kupite stan. Medutim, veoma lako iznos ove kamate na tih 20 godina može da dođe na čak 80 odsto od ukupnog iznosa kredita koji uzimate. Zato je potrebno veoma dobro odmeriti koliki iznos kredita realno možete da platite.
Stan koji vam se dopao, a za koji uzimate kredit, neohodno je da ima vlasnički list (da je uknjižen), ali iako će i banka sve to proveriti - nije na odmet da zamolite vašeg advokata da proveri sve papire i plaćene poreske obaveze. Jer tek ako sve bude pokriveno papirima, stan koji ste odabrali za kupovinu može da bude predmet hipoteke ili hipotekarnog stambenog kredita (za koji su kamate najmanje).
Trenutno kamate za stambene kredite (formalno) iznose od 4,9 pa do 8 odsto, ali pre gledanja tih brojki obratite dobro pažnju na razlike između nominalne i efektivne kamatne stope. Razlika je, običnim jezikom rečeno, u skrivenim troškovima, koje (uprkos zahtevima Narodne banke Srbije) malo koja banka javno ističe kako na bilbordima, tako i u svojim propagandnim materijalima. Obično banke na vidno mesto stave onu nominalnu kamatnu stopu, a kada se na nju dodaju skriveni troškovi, onda kredit za stan na 20 ili 25 godina na kraju baš i ne ispadne tako povoljan. I onda su na gubitku svi - i klijent i banka. Zato je bolje odmah na početku proveriti pravo stanje stvari da kasnije ne bude nikakvih šokantnih iznenađenja...

Sad me vidiš, sad me ne vidiš

Skriveni troškovi su:

- održavanje kredita banke vam naknadno naplate s prvom ratom, onda kada ste već ušli u kredit i niste u mogućnosti da odbijete taj trošak. Banka obično naplaćuje procenat na ukupni iznos kredita, što nikako nije mali iznos.
NAŠ SAVET: pregovarajte s bankom da ne plaćate ovaj trošak jer ste već klijent banke. - jednokratni trošak obrade kredita ( može da iznosi od 0,5 do 2 odsto od ukupnog iznosa kredita)

- procena vrednosti stana, na koju se izračuna iznos hipoteke (obično 80 posto tržišne vrednosti stana). Procena se plaća od 150 do 200 evra i nakon tri godine banka ponovo traži procenu stana. Izbor agencije za procenu stana je vaša stvar, ali će vam banka sugerisati agencije s kojima ona radi. Prihvatite taj njihov uslov ukoliko vam agencija prihvati da sledeću procenu vrednosti istog stana (posle tri godine otplate) uradi za daleko manji honorar ili čak besplatno.
NAŠ SAVET: sačuvajte kontakt s agencijom za procenu i odmah dogovorite da vam sledeća procena za tri godine bude gratis.

- osiguranje života kao uslov za kredit (premija osiguranja iznosi od 1,5 do 3,5 posto) ako imate godine koje su izvan standarda za dodelu kredita (ako ste stariji od 45 godina, banka će vam nametnuti svoju osiguravajuću kompaniju iako ste već osigurani kod neke druge kompanije).
NAŠ SAVET: ako vas banka ipak uslovljava osiguranjem po svom izboru, prebacite novac iz osiguranja koje ste već uplatili.

- kursne razlike (ako ste uzeli kredit indeksiran u evrima ili švajcarcima) - svaka promena u kursu dinara nije povoljna po vas jer kredit isplaćujete u dinarima. Obično samo ova stavka poveća mesečnu ratu za nekoliko procenata.
PRIMER: ako vam je kredit indeksiran u CHF, pa na iznos od 100.000 CHF s kamatom ukupan dug banci iznosi 170.000 CHF. Posle, recimo, četiri godine otplate kredita ostatak duga vam je 159.000 CHF, ali vam je ostatak duga uvećan za procenat smanjenja kursa dinara u tom periodu. To, praktično, znači da se može desiti da ste opet na početku plaćanja iznosa kredita koji ste uzeli od banke... I on je približno 170.000 CHF, iako ste redovno plaćali sve rate.
NAŠ SAVET: dogovorite se s bankom da plaćate u valuti u kojoj vam je kredit indeksiran, dinarski iznos promenite u privatnoj menjačnici u kojoj je povoljniji kurs i onda uplatite ratu ili lično ili na svoj devizni račun s kog će banka skinuti iznos mesečne rate.

NAPOMENA: nekako banke imaju po pravilu nepovoljnije kurseve od privatnih menjačnica, pa iako ste njihov klijent, dobijate kurs koji važi i za obične ad hoc klijente, pa nije loše da se o kursu informišete pre potpisivanja kredita (a procenat kursnih razlika može i do tri procenta da uveća finalnu cenu kredita).

- kaznena kamatna stopa za prevremenu isplatu kredita - nema logike da ako nešto ranije isplatite plaćate takozvanu kaznenu kamatu, ali banke umeju to tako da tretiraju i naplate.
NAPOMENA: sve skrivene troškove dužan je da vam saopšti referent (ili kreditni oficir) koji vam priprema kredit i da vam, takođe, izračuna finalne troškove. Ukoliko ih ne zna, možda je to prvi signal da niste izabrali idealnu banku za kredit, bez obzira na primamljivu kamatu na prvi pogled. Ta kamata je obično samo slatki mamac, ali su zato skriveni troškovi gorka vest koja vas tek čeka tokom otplate kredita.
NAŠ SAVET: gotovo je nemoguće da izbegnete ovaj trošak jer ste već potpisali u ugovoru da na njega pristajete i moguće je taj gubitak neutralisati ako novac kojim prevremeno isplaćujete kredit pametno zamenite u valutu koju banci dugujete i time preko kursnih razlika amortizujete par procenata troškova. Jednostavno, to treba da bude džentlmenski dogovor s bankom jer će ona dobiti tačan iznos koji vi dugujete po kreditu koji ste uzeli. Na iznos od 100.000 evra procenat od dva odsto za prevremenu otplatu kredita je 2.000 evra, što, priznaćete, i nije baš za bacanje.
Tako u finalnom iznosu nominalna kamatna stopa od primamljivih 4,9 posto može postati trošak i do 9-10 odsto, a ponekad i više od ukupnog uznosa kredita, što nikako nije povoljno. To je onda stvarno preskupa cena kredita.

NAPOMENA: Srbija ima najskuplje gotovinske kredite u regionu, BiH najskuplje potrošačke kredite, a Bugarska najskuplje stambene kredite od zemalja u regionu, kako pokazuju poslednji podaci.
Kada je reč o kreditima s fiksnom kamatnom stopom, opet treba obratiti pažnju na finalnu cenu kredita (finalna cena kredita se dobija kada sve troškove stavite na papir, saberete i podelite s brojem mesečnih rata), na kursne razlike i valutu s kojom se isplaćuje kredit jer je većina banaka u skrivenim troškovima takoreći amortizovala gubitak na nižoj kamatnoj stopi (koja je fiksna do otplate kredita).

Refinansiranje ili da dug ne bude zao drug

Kada zapadnete u problem zvani "kasnim s plaćanjem kredita", banke će vam spremno ponuditi takozvano refinansiranje kao rešenje. I na prvi pogled će to izgledati kao srećna varijanta, ali ne zaboravite da to znači da vi sad ponovo uzimate kredit da biste vratili onaj prethodni i da u većini slučajeva matematika nije na vašoj strani jer se tu de facto dobija samo trenutni predah u vremenu i gotovo nikada stvarno smanjenje duga jer je cena kredita - cena kredita i banke je nevoljno smanjuju (i to iz više razloga).

Iako je cena novca u Evropi posle ekonomske krize (za koju neki kažu da je prošla, ali ima i onih koji misle da tek počinje, naročito u budžetima evropskih država) bitno smanjena, u Srbiji se još žilavo drži. Očekuje se bitno smanjenje referentne kamatne stope na bar 3-4 posto, što je početna cifra za formiranje cene novca u određenoj zemlji (a formira je Narodna banka).

Libor, kratkoročna kamata po kojoj banke jedna dugoj pozajmljuju sredstva, uvećan je i do 0,538 odsto (što je najviši nivo od jula 2009), dok je još u martu ove godine bio ispod polovine tog nivoa. Tako se evropske banke još kolebaju oko cene novca, a za nas je to veoma značajno jer se taj novac prodaje srpskim bankama (jedino što je cena uvećana za rizik zemlje i zaradu domaće banke).

Tako novac iz Evrope kada stigne u Srbiju već vredi od 2,5 do 5 posto, u zavisnosti od boniteta banke koja ga kupuje u Evropi. Nije teško izračunati zašto su stambeni krediti kod nas i dalje skupi jer se na taj procenat dodaje zarada banke (naravno, sa skrivenim troškovima). Smanjenju troškova treba da doprinese, pre svega, drugačija kreditna politika Narodne banke, ali i pravilo konkurencije: iako u Srbiji ima 39 banaka - od kojih 22 daju stambene kredite.,-konkurencija u smislu bitnog smanjenja kamata kao da izostaje ili je spora kao puž. To se objašnjava jakim uticajem bankarskog lobija jer je njima u interesu da se što god je sporije moguće promeni cena kredita.

Niža kamatna stopa bitno bi pojačala konkurenciju kod banaka i dovela ih do trenutka kada ne bi više imale interesa da skrivaju finalne troškove kredita, već da oni budu što transparentniji i manji (primera radi: banka već zarađuje kroz kamatu, pa je plaćanje usluge obrade kredita i održavanja kredita više nego suvišna stvar - naplaćivanje usluge dva puta). Sve do tada preporučujemo vam da bez kalkulatora i dobre koncentracije nipošto ne krećete u avanturu zvanu - uzimanje stambenog kredita.

Većina banaka koja daje kredite za refinansiranje zaračunava takozvanu naknadu banke na vrednost kredita od 2,5 posto, tako da može da vam se desi da novi zajam ili kredit budu veći od prethodnog kredita. Izvorna ideja refinansiranja kredita je da vam se postojeći dug ili smanji ili da vam omogući plaćanje pod povoljnijim uslovima. Nažalost, to se kod nas pretvorilo jedino u odlaganje plaćanja kredita i pokušaj da ne završite na spisku dužnika u kreditnom birou. Mnogi ne znaju da je banka u obavezi da kreditnom birou dostavi i podatke o kreditu za refinansiranje koji ste uzeli, što onda bitno smanjuje (ili čak ukida) vašu kreditnu sposobnost. Samo letimičan pogled na efektivne (dakle, krajnje) kamate na kredite za refinansiranje, koje sada daju domaće banke, pokazuje da su to preskupi krediti i da treba biti veoma pažljiv pre donošenja odluke o njihovom podizanju.

Narodna banka Srbije priprema mere za stimulisanje dinarskih kredita i ublažavanje uslova za kreditiranje građana u dinarima, a očekuje se i smanjenje referentne kamatne stope (dakle, jeftiniji dinarski krediti). Zato treba sačekati te mere i eventualni kredit u stranoj valuti vraćati kreditom indeksiranom u dinarima po nižoj kamatnoj stopi. Čak i nekoliko procenata niže može puno značiti u krajnjoj cifri, onoj koja se mora platiti za višegodišnji kredit.

(Izvor : Aladin)