Pre nego što se odlučite da kupite nekretninu, poznavoci ove oblasti savetuju da je najbitnije proveriti prateću dokumentaciju. Kako tržište nekretnina u Srbiji nije u svim delovima uređeno po istom principu, pre nego što se odlučite za kupovinu, treba da vidite da li je nekretnina uknjižena, neuknjižena ili u izgradnji.

U zavisnosti od toga razlikuju se i dokumenta koja treba proveriti. Stručnjaci za nekretnine savetuju da je najbolje prvo tražiti saglasnost bračnog druga. Stanovi ili kuće se najčešće kupuju i knjiže na jednog supružnika.

Međutim, i drugi ima puno pravo raspolaganja tom svojinom, pa se može desiti, ako kupac nema saglasnost, da se ugovor na sudu poništi.

Za uknjižene nekretnine prvo se proverava stanje u zemljišnim knjigama ili u katastru nepokretnosti, u zavisnosti od toga gde su upisane. Tamo se proverava ko je vlasnik i da li nekretnina ima tereta. Takođe, od vlasnika treba tražiti i prethodnu dokumentaciju na osnovu koje je on stekao stan.

U praksi se dešava da neko bude upisan u zemljišne knjige, ali da još neko ima pravo na tu nekretninu. To se dešava kod ugovora o poklonu i doživotnom izdržavanju.

Kod ugovora o poklonu potrebno je tražiti i saglasnost drugog deteta ili naslednika, ako ga ima, dok kod ugovora o doživotnom izdržavanju treba pogledati i ostavinsku raspravu. Ovo je najčešće obaran ugovor pred sudom. Tu treba da se vidi i da neko od drugih naslednika ne osporava ugovor, ali i da su svi naslednici obavešteni i da li se slažu sa tim što u ugovoru piše.

Kod kupovine neuknjižene nekretnine potrebno je tražiti svu prethodnu dokumentaciju, i to u originalu, sa svim poreskim klauzulama.

Za kupovinu stana u izgradnji, ne postoji pravna sigurnost. Osnovna dokumenta koja treba da se pogledaju su građevinska dozvola, prijava radova i ugovor sa direkcijom za gradsko građevinsko zemljište. I pored toga, kupac ne može biti siguran da će investitor uraditi sve u roku i po zakonu.

Prema rečima Nine Kon, advokata u agenciji za nekretnine Alka, skoro za svaku nekretninu postoji kupac, ali ona ne preporučuje kupovine nelegalnih objekata. U tom slučaju kupac kupuje samo golu svojinu, bez prava raspolaganja.

Potpuno nelegalizovane nekretnine je skoro nemoguće prodati. U Srbiji je proces legalizacije počeo u maju 2003. godine, i po zakonu trebalo je da se završi za 60 dana. Mnogim vlasnicima takvih nekretnina, koji su podneli zahteve, odgovori su počeli da stižu nedavno. Neka od sledećih dokumenata, koja će u narednom procesu morati da se predaju su projekat objekta, dokaz o pravu svojine (ako ne postoji za nekretninu onda za zemljište na kome je izgrađena), dokaz o uređivanju međusobnih odnosa sa organom koji uređuje građevinsko zemljište... Cena legalizacije zavisi od zone u kojoj se nekretnina nalazi.

"I nelegalne nekretnine su u prometu, samo je pitanje ko će da ih kupi i za koje pare. Uglavnom se prodaju one gde je već predat zahtev za legalizaciju. To može da se proveri, pa se neki klijenti odlučuju da plate manje, i za par godina dodaju još nešto novca za legalizaciju. Tako se najčešće kupuju manji objekti", objašnjava Nina Kon.

Bolju prodaju imaju nekretnine koje su nelegalno proširene. Na primer, nelegalno sagrađena terasa. One prodaje čak i ako nije predat zahtev za legalizaciju. Razlika u ceni je minimalna, jer je mala verovatnoća da će to neko srušiti, a i hipoteka se može staviti na legalan deo. Cena ovih objekata je u proseku niža za oko 20 do 25 odsto.

Potpuna pravna sigurnost može se garantovati samo kupovinom uknjiženih nekretnina. Međutim, stanove i kuće sa potpuno „čistim“ papirima nije lako pronaći. Samo takve nekretnine se mogu staviti pod hipoteku.

U Srbiji je uknjižba nekretnina počela tek početkom 90-tih godina, i tada je oko 80 odsto nekretnina bilo neuknjiženo. Sam proces uknjižbe, u zavisnosti od slučaja, može da traje i po nekoliko meseci, a ponekad se dešava da po sadašnjem zakonu neke stanove uopšte nije ni moguće uknjižiti.

Tako se dešava da pojedine zgrade uopšte nisu ni ucrtane, pa pravno gledano ni ne postoje. Da bi se ta zgrada i stanovi u njoj uknjižili potrebna je saglasnost svih stanara, a zatim i avion koji će snimiti teren iz vazduha, ali i podaci iz arhiva grada o tome ko je zgradu gradio. To je, kažu agenti za prodaju nekretnina, praktično nemoguća misija.

Osnov za uknjižbu bilo koje nepokretnosti su upotrebna i građevinska dozvola. Da bi se dobila građevinska dozvole objekat mora da bude sagrađen u skladu sa urbanističkim planom. Zatim se podnosi i projekat objekata, ali i dokaz o plaćenom građevinskom zemljištu.

Posle gradnje izlazi komisija za tehnički prijem, koja proverava da li je sve to sazidano u skladu sa građevinskom dozvolom, da li ima propisan broj spratova, da li se izašlo iz gabarita. Objekat pregledaju i protivpožarci i elektrodistribucija, pa tek ako se oni saglase se dobija upotrebna dozvola. Te dve dozvole su dokaz o vlasništvu, i nose se u zemljišne knjige, i na osnovu njih se radi uknjižba.

U našoj zemlji trenutno postoje dva sistema evidentiranja nepokretnosti - zemljišne knjige i katastar nepokretnosti. Oni su potpuno nezavisni i međusobno različiti, i u budućnosti se radi na tome da se potpuno pređe na katastar nepokretnosti, koji je u rešavanju zahteva i fleksibilniji.

„U katastru, ako je neki stan stečen na osnovu zakona, teret dokazivanja pravnog sleda nije na kupcu i on se automatski upisuje kao vlasnik. U zemljišnim knjigama traži se svaki papir, kako je stan od prethodnih vlasnika, svakog ponaosob, došao u posed sadašnjeg. U tom slučaju uknjižba je skoro nemoguća“, objašnjava naša sagovornica.

Postupak za upis pokreće se zahtevom. Nakon pribavljanja svih potrebnih papira i uplate odreženih taksi, podnosioci zahteva odlaze na pisarnice naležnih službi. Prilikom predaje zahteva dobija se broj pod kojim je zahtev zaveden i okvirno obaveštenje za koji vremenski period će o njemu biti odlučeno. U praksi, taj period je od mesec dana do šest meseci.

Potrebna dokumentacija se razlikuje u zavisnosti od toga kako je to pravo stečeno i kakav je bio status prethodnih vlasnika. Tako ako se uknjižba vrši na osnovu kupoprodajnog ugovora, a prodavac nije uknjižen kao vlasnik potrebno je priložiti isprave na osnovu kojih prodavac dokazuje svoje pravo i mora postojati pravni kontinuitet. Ako je prodavac uknjižen kao vlasnik dovoljan je samo ugovor o kupoprodaji i fotokopija lične karte.

Ukoliko je predmet kupoprodaje stan, poslovni prostor ili garaža, pravo svojine uopšte nije uknjiženo, a objekat je evidentiran na katastarskom planu potrebne su i građevinske i upotrebne dozvole, tehnički prijem, etažiranje, a ako zemljište nije evidentirano neophodno je i angažovanje i ovlašćene geodetske organizacije koja će izvršiti snimanje zgrade i prijaviti promenu katastru nepokretnosti.

Sva potrebna dokumenta obezbeđuje kupac, a osim njih potrebno je da se priloži i dokaz o plaćenim taksama i odgovarajućim nadoknadama. Administrativna taksa iznosi 440 dinara, dok se visina naknade za uknjižbu prava svojine kreće od 4.748 do 7.913 dinara. Takođe, može se desiti da neke opštine zahtevaju da se sve takse plate unapred, bez obzira na ishod podnetog zahteva.

Nakon kupovine nekretnine, kupcu, najčešće u roku od mesec dana stiže i porez na prenos apsolutnih prava. U našoj zemlji je to 2,5 odsto od cene napisane na ugovoru. Tako bi bar trebalo da bude u teoriji, dok stvanost nekad može da bude drugačija.

Uprava prihoda ima diskreciono pravo da proceni nekretninu, i da se na osnovu te procene plaća porez. Oni imaju pravo da vrednost nekog stana ili kuće obrazlože na osnovu svog iskustva. Ono što ne mogu da urade je da nekretninu procene manje od cene na kupoprodajnom ugovoru.

U okviru tog diskrecionog prava uprava prihoda može da se služi raznim elementima za određivanje. Najčešće su njeni stručnjaci dobro informisani, znaju za koliko se prodao stan pored, i nemaju obavezu izlaska na teren. Porez određuju i na osnovu njihove sklale. Gleda se koja je ulica, koji deo grada, da li je naselje urbanizovano. Umanjenje se obračunava za prizemlje, potkrovlje, nemanje grejanja i lifta, na primer.

Nakon plaćenog poreza vlasniku još ostaje da se uknjiži u zemljišne knjige. To nije obavezno, ali je to u isključivom interesu vlasnika. Zemljišne knjige su javne i ne može se desiti da prethodni vlasnik još jednom proda stan. Od dokumenata se nosi originalni ugovor i plaćen porez. Takse za uknjižbu su do osam hiljada dinara. Objekti do 800 kvadrata knjiže se na opštinskom, a preko toga na gradskom nivou.

Nelegalna gradnja

Praksa poznaje tri vrste nelegalno građenih objekata. Prva vrsta su objekti kod koji gradnja nije urađena u skladu sa zakonom, i gde ne postoji ni građevinska dozvola. Tako su se uglavnom gradile porodične kuće. Druga vrsta su objekti koji su dobili građevinsku dozvolu, ali ceo proces nisu završili po zakonu, pa nisu dobili upotrebnu dozvolu. To je najčešće slučaj u centralnim gradskim zonama, kada je zidano više spratova nego što je predviđeno planom. Treća vrsta objekata su privremeni objekti. Oni su pravljeni u skladu sa zakonom, ali je dozvola privremenog karaktera. Legalizacijom bi trebalo da postanu objekti sa stalnom dozvolom.

(Izvor : B92)